În ciuda numeroaselor „analize” care anunță la fiecare două luni o nouă cădere iminentă a pieței imobiliare, realitatea este că prețurile proprietăților au crescut în mod constant de mai bine de zece ani, într-un ritm care pare să fie stabil (probabil cu excepția Clujului).
Cifrele ne indică faptul că prețurile proprietăților imobiliare au atins un noă vârf post-criză, deși sunt încă mult sub nivelul maxim înregistrat în criza din 2008.
Cu toate acestea, creșterea prețurilor locuințelor la cele mai înalte niveluri înregistrate după criză nu este o întâmplare. Salarul mediu net pe economie s-a triplat, în timp ce prețurile locuințelor s-au dublat în ultimii zece ani. Cel mai important factor care explică schimbările prețurilor la case și apartamente este creșterea salariilor din economie, care a fost de aproape 15% în ultimele douăsprezece luni. Prin urmare, creșterile prețurilor proprietăților în ultimul timp nu par deloc absurde.
Creșterea salariilor este principalul factor care contribuie la creșterea prețurilor locuințelor, conform unei analize aprofundate efectuate de colegul meu, Csaba Bálint, CFA. Creșterea salariilor poate explica peste 50% din creșterea prețurilor. Această variabilă explică atât creșterea medie, cât și profilul teritorial. Dobânzile pe termen lung pentru creditele ipotecare sunt al doilea factor cel mai important, iar al treilea, deși mai puțin important, este demografia. Chiar dacă populația țării scade, marile orașe devin tot mai populate.
În plus, o justificare similară se referă la oferta: Prețurile finale vor crește ca urmare a cheltuielilor mai mari cu forța de muncă și materialele utilizate de constructori.
În ceea ce privește persoanele care spun frecvent că există o „criza” pe piața imobiliară, le-aș aminti povestea regelui Canute. În Evul Mediu, supușii săi credeau că regele Canute al Angliei (sau Knut cel Mare), de origine scandinavă, avea atotputernicie și putea schimba inclusiv legile naturii. Pentru a le demonstra contrariul, Canute a cerut să fie dus cu tronul la malul mării și a început să poruncească apei să se retragă în timpul mareei.
Apa nu a ascultat, bineînțeles, și nivelul ei a continuat să crească. Atunci, supușii săi au înțeles că, indiferent de dorința sa puternică, nu se poate lupta cu legile fizicii, la fel cum nu se poate lupta nici cu legile pieței. Cu toate acestea, indiferent de cât de mult ai încerca să spuneți pieței cum să se schimbe, ea își va urma cursul natural, dictat de cerere și ofertă.
Desigur, pot exista momente în care prețurile se corectează din cauza cererii mai scăzute. Cu toate acestea, atâta timp cât există factori structurali care justifică prețuri mai mari, piața va corecta aceste dezechilibre.
